Cade proibirá tabelamento na corretagem e o fim da exclusividade imobiliária em todo Brasil

Taxas que incidem sobre aluguéis, venda e administração predial serão livres. Outra mudança imposta pelo conselho é o fim da exclusividade imobiliária. Os proprietários de imóveis que quiserem vendê-lo ou alugá-lo poderá usar mais de uma corretora.

JULIO WIZIACK - BRASÍLIA, DF (FOLHAPRESS) - O Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) proibirá o tabelamento de taxas de corretagem de imóveis em todo o país. A decisão será tomada na reunião do conselho desta quarta-feira (14).

A medida é resultado de um acordo fechado com o Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e os Crecis (conselhos regionais) de todos os estados fechado com o Cade para evitar que o caso fosse a julgamento e as penalidades fossem maiores.

Por meio do acordo, eles se comprometeram a cessar uma série de práticas consideradas pelo Cade como danosas à livre concorrência.

A partir desta quarta, as taxas de corretagem ?porcentagem que varia entre 5% e 12% e que incide sobre aluguéis, venda e administração predial? ficam livres. Não poderá mais haver tabelamento.

O corretor poderá oferecer menos do que 10%, média do mercado, para tirar negócios de outros corretores.

Antes o corretor que fizesse isso podia ser punido com uma processo administrativo, o que, segundo o Cade, ocorreu em diversos estados

Outra mudança imposta pelo conselho é o fim da exclusividade. Os proprietários de imóveis que quiserem vendê-lo ou alugá-lo poderá usar mais de uma corretora, o que antes era vetado por alguns conselhos. Embora no mercado fosse comum o anúncio do imóvel por mais de uma corretora, o negócio só era fechado por aquela com quem o proprietário tinha contrato comercial.

O acerto com o setor de corretagem é resultado de um processo aberto pela Superintendência-Geral do Cade, em 2015, que vem monitorando uma série de atividades profissionais que, por meio de instruções normativas próprias, vêm atuando com ?conduta uniforme entre concorrentes. Dentre eles estão médicos, fotógrafos e contadores.

Segundo o Cade, essas regras internas estariam violando a legislação concorrencial brasileira.

Fonte: Folha Express

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8 direitos que o comprador de imóveis desconhecem

São direitos básicos que o consumidor, comprador de imóvel, deve ter ciência

1- Atraso na obra

Caso a obra do imóvel atrase, o tempo para recorrer à Justiça é de cinco anos. O prazo passa a contar a partir da entrega das chaves ou expedição do “Habite-se”. O proprietário do imóvel pode pleitear o pagamento da multa de 2% e mais os juros de mora de 1% ao mês pelo atraso, desde o primeiro dia do não cumprimento do que foi estabelecido em contrato para entrega do imóvel. Além disso, cabe indenização por danos morais e materiais e lucro cessante, ou seja, o que o prejudicado deixou de ganhar ou se perdeu um lucro esperado

2- Defeito na construção

No caso de vícios aparentes no imóvel cabe ao consumidor entrar com uma ação chamada “Obrigação de Fazer” contra a construtora. O prazo para reclamação de portas quebradas ou paredes mal pintadas, entre outros consertos, é de 90 dias após a entrega da chave. Já para os defeitos ocultos, a queixa deve ser feita no prazo de um ano. Se a incorporadora não solucionar o problema, o comprador tem até 20 anos para recorrer ao Judiciário, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça. O pedido deve estar acompanhado do laudo técnico de um engenheiro discriminando o erro

3- Taxas abusivas

Para os consumidores lesados quanto ao Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) e a comissão do corretor, o prazo para reclamar em Juízo é de três anos e começa a contar após o seu pagamento total. Nessa situação, cabe a devolução do dinheiro em dobro, acrescido de correção monetária e juros. A restituição deve acontecer de uma só vez, em até 15 dias. Após o prazo, incide acréscimo de 10% de multa e se não for pago podem ser penhorados os bens da imobiliária ou da construtora

4- Juros indevidos

Para aqueles que enfrentam problemas com a cobrança de juros sobre juros, o tempo para recorrer à Justiça é de cinco anos, a partir do término do contrato. Nesse caso, é essencial requisitar na esfera judiciária, com base em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e o Superior Tribunal Federal, a restituição dos encargos financeiros, mesmo aqueles que já quitaram o pagamento do imóvel

5- Metragem

Se na vistoria ficar comprovado que há diferença no tamanho de qualquer dos compartimentos do imóvel, superior a 5%, o dono do imóvel pode exigir o complemento da área, o abatimento no valor ou rescindir o contrato. Quando a quantia for devolvida, a restituição deverá ser feita à vista, acrescida de multa e juros.  Além disso, também podem ser inclusos indenização, danos morais e materiais e lucro cessante

6- Rescisão de contrato

Ao anular o acordo por problema pessoal, inadimplência ou até mesmo arrependimento, o dono do imóvel tem o direito de receber de volta 90% do valor já pago e de uma só vez. Já se o distrato ocorrer devido ao atraso na obra ou irregularidade no empreendimento, o proprietário deve receber 100% do valor com as devidas correções

7- Cobrança do condomínio antes de receber as chaves

Quando o morador não tem a posse do imóvel, é obrigação da construtora arcar com esse custo. O valor só poderá ser repassado aos compradores quando esses estiverem de posse das chaves.  Para resolver o problema, o consumidor tem duas opções: a primeira é recorrer ao Poder Judiciário, suspender o pagamento das parcelas e depositá-las em Juízo.  A outra é continuar pagando as parcelas e depois entrar com uma ação pedindo o ressarcimento dos valores em dobro

8- Atualização de juros antes da entrega do imóvel

Durante a construção da propriedade pode haver apenas a atualização do valor com base no INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Os juros remuneratórios, que geralmente giram em torno de 1% ao mês, poderão incidir em cima do saldo devedor apenas após receber as chaves ou expedição do “Habite-se”. Se a construtora descumprir o contrato, o consumidor tem o direito de pedir de volta o valor cobrado a mais nas prestações



Fonte: Uol

Saiba calcular o preço do seu imóvel guarapuava

Ao comprar ou vender um imóvel, quase sempre nos deparamos com as dificuldades em chegar a um preço ideal ou mais adequado, sem que haja a preocupação do valor estar acima ou abaixo do que você pretende negociar, ainda mais, quando se trata de um imóvel usado e possui 05, 10, 15 anos ou mais. É evidente que se fizermos uma comparação do imóvel novo e usado ele não poderá ter o mesmo valor (salvo exceções). É aí que devemos levar em conta sua vida útil e as condições físicas e desgastes naturais. Neste caso é apropriado aplicarmos a tabela de depreciação que determina a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência do valor intrínseco do bem para que conte com o desgaste do tempo e material utilizado para se chegar a um preço justo e adequado.

O nível de rigor a ser utilizado ou observado nas avaliações é o normal, e não o rigoroso (técnico). Utilizando o valor do CUB (Jan/2014) e alguns exemplos para orientá-lo como poderá obter o valor mais aproximado de seu imóvel.

É recomendado que sempre procure um profissional especializado na área (Engenheiro, Arquiteto ou Avaliador Profissional), através de uma avaliação por escrito e baseado em normas técnicas você obterá melhor resultado.

Agora, você deve estar se perguntando que esta tal de tabela vai só desvalorizar meu imóvel?

Não necessariamente.

Neste caso o que se determina é a vida útil e condições de desgastes do imóvel. Os demais índices serão atualizados para o período atual, como exemplo jan/2014, toda vez que os índices forem reajustados os valores também o serão.

E no demais é apenas uma orientação, algo que fazemos simultaneamente ao comprarmos qualquer produto, as pessoas que desejam comprar ou vender já tem como base alguns preços comparativos na internet. 

INFORMAÇÕES E BASE PARA CÁLCULO:

Tipo: Residência térrea de alvenaria (1 pavimento- R1)

Idade Atual: 15 anos

Vida Útil: 65 anos

Fator de Depreciação: Letra E – 30,30% (reparos simples)

Localização: Centro

Metragem Terreno: 287,00 m2

Metragem Construída: 102,00 m2

Média do Valor do Terreno M2: 750,00m2

Referência R$ CUB (R1): R$ 1.412,29

Supondo que o Preço Médio (atual) de um terreno na região Central seja em torno de R$ 750,00/m2 vamos ter: (287,00m2(área construída) x 750,00 = R$ 215.250,00*)

Destes 215.250,00 do valor do terreno + 187.269,65 (R$ CUB atual) chegaríamos a um preço de venda atual de: R$ 402.519,65* (NOVO JAN/14)
*Não incluso encargos de comercialização

SE APLICARMOS A TABELA P/ O MESMO IMÓVEL COM 15 ANOS DE CONSTRUÇÃO E 30,30% DEPRECIAÇÃO CHEGAREMOS AOS SEGUINTES PREÇOS:

FATOR DE DEPRECIAÇÃO: Letra E – 30,30% (reparos simples e importantes)

Utilizarmos a Tabela Ross-Heidecke:

Determinação do valor preliminar para o imóvel = (CONSTRUÇÃO + TERRENO)
R$ Máximo: R$ 345.776,95*

R$ Médio: R$ 335.987,02*

R$ Mínimo: R$ 326.197,10*

*Não incluso encargos de comercialização.

** considerado o campo de arbítrio (15%).

IMÓVEL NOVO R$ 402.519,65*

IMÓVEL USADO R$ Máximo: R$ 345.776,95* R$ Médio:    R$ 335.987,02* R$ Mínimo: R$ 326.197,10*

FATOR DE DEPRECIAÇÃO: Letra F – 43,10% (reparos simples e importantes)

Utilizarmos a Tabela Ross-Heidecke:

Determinação do valor preliminar para o imóvel = (CONSTRUÇÃO + TERRENO)
R$ Máximo: R$ 322.056,44*

R$ Médio: R$ 297.902,21*

R$ Mínimo: R$ 273.747,98*

*Não incluso encargos de comercialização.

** considerado o campo de arbítrio (15%).

IMÓVEL NOVO R$ 402.519,65*

IMÓVEL USADO R$ Máximo: R$ 322.056,44* R$ Médio:    R$297.902,21*  R$ Mínimo: R$ 273.747,98*

FATOR DE DEPRECIAÇÃO: Letra G – 59,60% (reparos importantes)

Utilizarmos a Tabela Ross-Heidecke:

Determinação do valor preliminar para o imóvel = (CONSTRUÇÃO + TERRENO)
R$ Máximo: R$ 291.156,94*

R$ Médio: R$ 269.320,17*

R$ Mínimo: R$ 247.483,40*

*Não incluso encargos de comercialização.

** considerado o campo de arbítrio (15%).

IMÓVEL NOVO R$ 402.519,65*

IMÓVEL USADO R$ Máximo: R$ 291.156,94* R$ Médio:    R$269.320,17*  R$ Mínimo: R$ 247.483,40*

A SEGUIR VOCÊ ENCONTRA OUTROS EXEMPLOS....
ou
E SABER COMO CALCULAR O VALOR DE UM IMÓVEL?

Gerar e visualizar extrato do FGTS

Brasília - A Caixa Econômica Federal lançou nova opção para gerar e visualizar extratos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A nova ferramenta permite consultar, pela internet, o extrato dos lançamentos dos últimos 25 anos, ocorridos após a centralização das contas do FGTS na Caixa. Antes, o trabalhador podia obter, pela internet, apenas os últimos seis registros. O serviço eletrônico “Extrato Completo” já está disponível nos endereços: www.caixa.gov.br e www.fgts.gov.br.

O trabalhador deverá cadastrar senha para acessos às informações, informando seu PIS e aceitando o “Termo de Cadastramento”. Além do “extrato completo”, o internauta encontrará os serviços como atualização de endereço, extrato por e-mail e serviços no celular.

Kelly Oliveira – Fonte: Agência Brasil

link Direto

Decreto 7.565 de set./2011 dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil pelo IBGE

As expectativas são grandes, mas até o momento o IBGE ainda não definiu o índice de preços dos imóveis no Brasil.
Preços crescentes sem explicação na sua estrutura de custos, imóveis residenciais acima do seu justo valor e a forte presença de capital especulativo, levaram a Presidenta Dilma Rousseff a exarar o Decreto nº. 7.565 de 15 de setembro de 2011 que dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.

A proposta deste novo indicador oficial é ser utilizado como uma importante ferramenta de monitoramento do mercado imobiliário, agindo, direta ou indiretamente, tanto para auxiliar as decisões práticas de oferta e demanda de imóveis quanto para acompanhar a condução de políticas econômicas.

Destacam-se entre as fontes que definirão a evolução dos preços dos imóveis no Brasil a Caixa Econômica Federal, as Prefeituras Municipais e os Cartórios de Registro de Imóveis, cada uma delas oferecendo uma visão particular do setor imobiliário e estas fontes irão se complementar em se definindo o início da série histórica do novo indicador.

O método da estratificação, a exemplo da Austrália, baseado na Estrutura (refere-se às características do imóvel, como tamanho, número de quartos, idade, etc.), Localidade (distância de pólos comerciais, hospitais, escolas, etc.) e Vizinhança (características relacionadas com as condições sociais e ambientais).

Especialistas do governo e da Caixa estão analisando diferentes índices de preços de imóveis ao redor do mundo para encontrar a melhor metodologia para o Brasil. Índices de preços de imóveis utilizados na Austrália, Nova Zelândia, Espanha e nos EUA são considerados como os que melhor refletem a realidade do mercado imobiliário brasileiro.

O uso primário do índice será destinado a agentes imobiliários e investidores, pois será uma avaliação justa dos valores dos imóveis. A Caixa também pretende utilizar o índice como um meio de determinar os valores de hipotecas no Brasil.

Presidência da República Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurídicos

DECRETO Nº 7.565, DE 15 DE SETEMBRO DE 2011.

Dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.

A PRESIDENTA DA REPÚBLICA, no uso das atribuições que lhe confere o art. 84, incisos IV e VI, alínea “a”, da Constituição e tendo em vista o disposto no Decreto-Lei n^o 759, de 12 de agosto de 1969, e na Lei n^o 5.878, de 11 de maio de 1973,

DECRETA:

Art. 1^o  A Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE deverá adotar as providências que se fizerem necessárias para a criação e divulgação do índice de preços de imóveis no Brasil.

Parágrafo único.  Caberá ao IBGE a definição da metodologia de cálculo do índice de preços de imóveis, bem como a adoção das demais providências necessárias para implementação, manutenção e contínuo aprimoramento do referido índice.

Art. 2^o  O IBGE poderá firmar parceria com a Caixa Econômica Federal para que esta forneça, respeitadas as exigências de sigilo e confidencialidade a que se sujeita, informações e conhecimentos técnicos necessários à criação e manutenção do índice.

Parágrafo único.  O IBGE, visando ao contínuo aprimoramento do índice de preços de imóveis, poderá firmar parcerias com outras instituições financeiras ou agentes de mercado.

Art. 3^o O IBGE definirá cronograma para a criação e implementação do índice de preços de imóveis.

Art. 4^o Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 15 de setembro de 2011; 190º da Independência e 123º da República.

DILMA ROUSSEFF
Guido Mantega
Miriam Belchior

Este texto não substitui o publicado no DOU de 16.9.2011

MLS opção para o mercado imobiliário

MULTIPLE LISTING SERVICE (MLS) CRIADO NO FINAL DE 1.800, NOS ESTADOS UNIDOS, ADOTA UM CONCEITO PRÁTICO, EFICIENTE E SEM BUROCRACIA.- SUA BASE DETERMINANTE É: IGUALDADE, INCENTIVO PARTICIPATIVO, COOPERATIVISMO E TOTAL TRANSPARÊNCIA.- PARTICIPAÇÃO E INTEGRAÇÃO DE 100% DAS IMOBILIÁRIAS E CORRETORES; NÃO SE TRATA DE GRUPO INDIVIDUAL.VEJA QUEM GANHA: VENDEDOR, COMPRADOR, QUEM CADASTROU O IMÓVEL (corretor ou imobiliária) E QUEM VENDEU (idem). TODOS SEM A MINIMA NECESSIDADE DE ALTERAÇÕES NO PREÇO DO IMÓVEL.

A Multiple Listing Service ou MLS é um banco de dados de marketing criada por um grupo de cooperados corretores de imóveis. Seu objetivo é fornecer dados precisos e estruturados de imóveis para venda. É também um mecanismo para Corretores de oferecer uma compensação aos corretores compradores que trazem um comprador para sua propriedade listada.

Cada MLS tem suas próprias regras e procedimentos. Se os membros são todos CORRETORES, então as regras são padronizadas em regulamentos publicados pela National Association of Realtors. Usando critérios rígidos de dados e definição de regras para as ofertas de compensação com outros corretores, a MLS tem sido o principal veículo para a grande maioria das transações imobiliárias ao longo dos anos.

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS AMERICANAS

Transparência – Nos EUA, as operações imobiliárias são bastante transparentes. Uma nova lista de imóveis à venda deve ser postada no serviço de anúncios em até 24 horas, de modo que as listas ativas estejam disponíveis para todos os corretores. Isto é improvável em muitos outros países, onde os compradores têm que ir de agência em agência para encontrar um imóvel.

Commissions – As comissões sobre as vendas são sempre pagas pelo vendedor (e então divididas por igual entre os corretores do comprador e do vendedor), portanto os compradores não pagam nada para ter um corretor trabalhando em seu nome. É sempre aconselhável para um comprador trabalhar com um Corretor Exclusivo que irá proteger somente os seus interesses nas transações.

VANTAGENS:

1. VISIBILIDADE DO MERCADO: Uma vez que todos os corretores (100%) participam, todos os imóveis são cadastrados no MLS, os profissionais têm completa visibilidade das informações do mercado;

2. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL: Há uma promessa de cooperação entre os profissionais, nas transações comerciais, o que fornece uma base de dados mais eficiente para divulgar e comercializar imóveis; normalmente, as comissões são divididas 50%/50% entre quem tem o imóvel e quem tem o cliente comprador. No entanto, estas divisões são negociáveis e determinadas pelos agentes envolvidos no negócio, não pelo Sistema MLS;

3. HISTÓRICO: O MLS mantém um histórico do banco de dados de imóveis comercializados (a maior parte do banco de dados do MLS contém o histórico de comercialização de imóveis de 10 anos ou mais) para que os usuários possam ver as tendências de preços e estimar valores atualizados, para a correta avaliação de imóveis;

4. CADASTRO UNIFICADO: O MLS serve como um sistema de gestão de cadastro de imóveis para as imobiliárias (o que proporciona redução de custos com compra softwares para gerenciar seus imóveis). Ele fornece um cadastro único de dados e um meio simples para integrar com o site da imobiliária e outros websites em que a imobiliária deseje divulgar os seus imóveis. Todas as transações imobiliárias residenciais nos EUA e Canadá são feitas através de um MLS.

5.  AO PROFISSIONAL DA ÁREA: Todos os corretores ou agentes têm acesso às mesmas informações, o que realmente diferencia um profissional do outro, é a personalidade, o conhecimento e a qualidade dos serviços que cada um oferece ao assessorar o comprador. 

Na adoção deste sistema não se faz distinções de grande ou pequena empresa, ou a priorização de determinados grupos e determinada exclusividade, é uma CONSCIÊNCIA COLETIVA, ambas as empresas comportam-se em níveis igualitários para comercialização do imóvel. 

Nota: a opção de exclusividade existe e será individual ao captador, mas permanecerá o direito ás demais empresas trabalharem a venda do mesmo imóvel, ou seja, 100% dos corretores inscritos no sistema.

Qual o procedimento: Se venderem a propriedade, receberão 50% sobre o valor da comissão paga por quem está vendendo a propriedade (os outros 50% será de quem listou a casa). O que você ganha? Maior exposição de sua propriedade e consequente maior rapidez na venda e possibilidade de maior lucratividade. 

6. AO MERCADO:

- Não há restrição e tão pouco distinção do profissional de corretagem imobiliária, seja ele corretor autônomo ou uma grande empresa. Não são formados grupos ou redes, todos tem o mesmo direito quanto a comercialização do imóvel;
- Regulamentação dos preços dos imóveis;

- Evitam-se avaliações incoerentes;

- Impede a supervalorização do imóvel avaliado. Não há hipótese de supervalorizar para simplesmente te-lo em exclusividade. Se a avaliação for incorreta os demais corretores podem fazer a revisão dos custos para um patamar aceitável de comercialização;

- Livre e ampla comercialização entre os corretores incentivando a cooperação entre eles;

- Exige-se que a documentação esteja em ordem, uma garantia essencial para o comprador do imóvel. Haja vista que para conceder o crédito o imóvel deverá passar pelos critérios dos avaliadores:

- 1º Avaliador: Quando você está obtendo um empréstimo, o emprestador terá primeiro que solicitar uma avaliação do imóvel. Um avaliador é um especialista licenciado que afirma a sua opinião sobre o valor de mercado do imóvel. Essa determinação se baseia em uma visita e avaliação do imóvel. Avaliadores são contratados para ser imparciais, não importa quem está pagando a sua taxa. Note, no entanto, que se você tem duvidas do resultado da avaliação, você pode contratar outro avaliador para um segundo exame. Emprestadores vão emprestar normalmente com base no valor da avaliação e não o valor de compra-venda do contrato.

- 2º inspetor: também examina a propriedade, mas de maneira mais profunda do que o avaliador. O papel do inspetor é fornecer um reporte objetivo da condição física do imóvel. Uma inspeção geralmente é feita se a propriedade não é construção nova, mas uma revenda. Nas construções novas, o desenvolvedor irá inspecionar com o comprador a unidade antes de fechar e vai garantir a condição da propriedade, pelo menos, por um ano para a maioria dos defeitos e até três anos para outros tipos de defeitos. Além do inspetor da condição física da propriedade, pode haver também um inspetor que irá certificar que os limites de propriedade e as descrições legais estejam corretas.

Outros Países que adotam o sistema:

Filipinas

Vietnam

Israel

Reino Unido

República Checa

Itália

Costa Rica

Canadá

Estados unidos

Graziano Imóveis