Saiba calcular o preço do seu imóvel guarapuava

Ao comprar ou vender um imóvel, quase sempre nos deparamos com as dificuldades em chegar a um preço ideal ou mais adequado, sem que haja a preocupação do valor estar acima ou abaixo do que você pretende negociar, ainda mais, quando se trata de um imóvel usado e possui 05, 10, 15 anos ou mais. É evidente que se fizermos uma comparação do imóvel novo e usado ele não poderá ter o mesmo valor (salvo exceções). É aí que devemos levar em conta sua vida útil e as condições físicas e desgastes naturais. Neste caso é apropriado aplicarmos a tabela de depreciação que determina a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência do valor intrínseco do bem para que conte com o desgaste do tempo e material utilizado para se chegar a um preço justo e adequado.

O nível de rigor a ser utilizado ou observado nas avaliações é o normal, e não o rigoroso (técnico). Utilizando o valor do CUB (Jan/2014) e alguns exemplos para orientá-lo como poderá obter o valor mais aproximado de seu imóvel.

É recomendado que sempre procure um profissional especializado na área (Engenheiro, Arquiteto ou Avaliador Profissional), através de uma avaliação por escrito e baseado em normas técnicas você obterá melhor resultado.

Agora, você deve estar se perguntando que esta tal de tabela vai só desvalorizar meu imóvel?

Não necessariamente.

Neste caso o que se determina é a vida útil e condições de desgastes do imóvel. Os demais índices serão atualizados para o período atual, como exemplo jan/2014, toda vez que os índices forem reajustados os valores também o serão.

E no demais é apenas uma orientação, algo que fazemos simultaneamente ao comprarmos qualquer produto, as pessoas que desejam comprar ou vender já tem como base alguns preços comparativos na internet. 

INFORMAÇÕES E BASE PARA CÁLCULO:

Tipo: Residência térrea de alvenaria (1 pavimento- R1)

Idade Atual: 15 anos

Vida Útil: 65 anos

Fator de Depreciação: Letra E – 30,30% (reparos simples)

Localização: Centro

Metragem Terreno: 287,00 m2

Metragem Construída: 102,00 m2

Média do Valor do Terreno M2: 750,00m2

Referência R$ CUB (R1): R$ 1.412,29

Supondo que o Preço Médio (atual) de um terreno na região Central seja em torno de R$ 750,00/m2 vamos ter: (287,00m2(área construída) x 750,00 = R$ 215.250,00*)

Destes 215.250,00 do valor do terreno + 187.269,65 (R$ CUB atual) chegaríamos a um preço de venda atual de: R$ 402.519,65* (NOVO JAN/14)
*Não incluso encargos de comercialização

SE APLICARMOS A TABELA P/ O MESMO IMÓVEL COM 15 ANOS DE CONSTRUÇÃO E 30,30% DEPRECIAÇÃO CHEGAREMOS AOS SEGUINTES PREÇOS:

FATOR DE DEPRECIAÇÃO: Letra E – 30,30% (reparos simples e importantes)

Utilizarmos a Tabela Ross-Heidecke:

Determinação do valor preliminar para o imóvel = (CONSTRUÇÃO + TERRENO)
R$ Máximo: R$ 345.776,95*

R$ Médio: R$ 335.987,02*

R$ Mínimo: R$ 326.197,10*

*Não incluso encargos de comercialização.

** considerado o campo de arbítrio (15%).

IMÓVEL NOVO R$ 402.519,65*

IMÓVEL USADO R$ Máximo: R$ 345.776,95* R$ Médio:    R$ 335.987,02* R$ Mínimo: R$ 326.197,10*

FATOR DE DEPRECIAÇÃO: Letra F – 43,10% (reparos simples e importantes)

Utilizarmos a Tabela Ross-Heidecke:

Determinação do valor preliminar para o imóvel = (CONSTRUÇÃO + TERRENO)
R$ Máximo: R$ 322.056,44*

R$ Médio: R$ 297.902,21*

R$ Mínimo: R$ 273.747,98*

*Não incluso encargos de comercialização.

** considerado o campo de arbítrio (15%).

IMÓVEL NOVO R$ 402.519,65*

IMÓVEL USADO R$ Máximo: R$ 322.056,44* R$ Médio:    R$297.902,21*  R$ Mínimo: R$ 273.747,98*

FATOR DE DEPRECIAÇÃO: Letra G – 59,60% (reparos importantes)

Utilizarmos a Tabela Ross-Heidecke:

Determinação do valor preliminar para o imóvel = (CONSTRUÇÃO + TERRENO)
R$ Máximo: R$ 291.156,94*

R$ Médio: R$ 269.320,17*

R$ Mínimo: R$ 247.483,40*

*Não incluso encargos de comercialização.

** considerado o campo de arbítrio (15%).

IMÓVEL NOVO R$ 402.519,65*

IMÓVEL USADO R$ Máximo: R$ 291.156,94* R$ Médio:    R$269.320,17*  R$ Mínimo: R$ 247.483,40*

A SEGUIR VOCÊ ENCONTRA OUTROS EXEMPLOS....
ou
E SABER COMO CALCULAR O VALOR DE UM IMÓVEL?

VAI COMPRAR OU VENDER IMÓVE?

QUAL O PREÇO?

EXEMPLOS COMPARATIVOS

1º Passo R$ do Terreno

2º Passo R$ M2 (Construído) x R$ CUB + 30% BDI (Benefícios e despesas indiretas)

3ª Passo Achar a Vida útil e Estado de Conservação do imóvel.

4º Passo achar o coeficiente de percentual

5º Passo PREÇO DO IMÓVEL (R$ Terreno + R$ Área construída)

INFORMAÇÕES E BASE PARA CÁLCULO:

Tipo: Residência térrea de alvenaria (1 pavimento- R1)

Idade Atual: 15 anos

Vida Útil: 65 anos

Fator de Depreciação: Letra E - (reparos simples)

Localização: Centro

Metragem Terreno: 287,00 m2

Metragem Construída: 102,00 m2

Média do Valor do Terreno M2: 750,00m2

Referência R$ CUB (R1): R$ 1.412,29

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1º Passo – Encontrar Valor Médio do Terreno - R$ 215.250,00*

Preço Médio (atual) de um terreno no Centro aproximado de R$ 750,00* (287,00m2 x 750,00 = R$ 215.250,00*)
*Não incluso encargos de comercialização por terceiros

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2º Passo – Encontrar o Preço por M2 CUB da área construída. =  R$ 187.269,65

PARA SE FAZER 1 CASA NOVA – ATUAL – O CUSTO POR M2 CONSTRUÍDO

102,00M2 (Área Construída) x 1.412,29 (R$ CUB) = 144.053,58 + 30% (BDI- benefícios e despesas indiretas) = total R$ 187.269,65

Padrão R1 – Normal – (ver em qual padrão seu imóvel se encaixa)

Custos Unitários Básicos de Construção 
(NBR 12.721:2006 - CUB 2006) - Janeiro/2014   
Valores em R$/m² / Variação Mensal %

PROJETOS - PADRÃO RESIDENCIAIS
PADRÃO BAIXO				PADRÃO NORMAL				PADRÃO ALTO
R-1	1.151,63	0,16%		R-1	1.412,29	0,03%		R-1	1.689,32	0,13%
PP-4	1.036,40	0,09%		PP-4	1.331,30	0,04%		R-8	1.371,81	0,31%
R-8	984,36	0,07%		R-8	1.146,44	0,06%		R-16	1.418,55	0,15%
PIS	790,97	0,61%		R-16	1.107,27	0,05%

R:Residencial 
Pavimentos: 1, 4, 8 e 16 
Padrão de acabamento: baixo, normal e alto.

R1-B - Residência unifamiliar padrão baixo: 1 pavto./ 2 dorm.

R1-N - Residência unifamiliar padrão normal: 1pavto./ 3 dorm.

R1-A - Residência unifamiliar padrão alto: 1 pavto./ 4 dorm.

PP4-B - Residência multifamiliar - Prédio popular – padrão baixo: Térreo e 3 pavtos-tipo.

PP4-N - Residência multifamiliar - Prédio popular – padrão normal: Pilotis e 4 pavtos-tipo.

R8-B - Residência multifamiliar padrão baixo: Pavto. térreo e 7 pavtos-tipo.

R8-N - Residência multifamiliar, padrão normal: Garagem, pilotis e 8 pavtos-tipo.

R8-A - Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e 8 pavtos-tipo.

R16-N - Residência multifamiliar, padrão normal: Garagem, pilotis e 16 pavtos-tipo.

R16-A - Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e 16 pavtos-tipo.

PIS - Residência multifamiliar - Projeto de interesse social: Térreo e 4 pavtos-tipo.

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3º Passo – Aplicar o fator depreciação do imóvel

A) IDADE EM % DE VIDA (1) na 1ª coluna

Para chegarmos a IDADE EM % DE VIDA aplica-se a regra de três simples

Onde:
65 anos representa a vida útil total do imóvel
15 anos representa o tempo de construção do imóvel

APARTAMENTOS	60 anos
BANCOS	70 anos
CASAS DE ALVENARIA	65 anos
CASAS DE MADEIRA	45 anos

65 anos ------------------------ 100

15 anos de vida útil --------- x

65.x = 100 x 15 = 1.500

x = 1.500 : 65 = 23,07

Assim podemos afirmar, que um imóvel de 15 anos de construído, já atingiu 23,07%* da sua vida útil. (não havendo 23,07% na tabela 23,07% arredonda-se para 24,00%) veja tabela 2 na primeira coluna (IDADE EM % DE VIDA). Tabela 2

IDADE EM % DE VIDA
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
14,00%
16,00%
18,00%
20,00%
22,00%
24,00%
26,00%
28,00%
30,00%
32,00%
34,00%
36,00%
38,00%
40,00%
42,00%
44,00%
46,00%
48,00%
50,00%
52,00%
54,00%
56,00%
58,00%
60,00%
62,00%
64,00%
66,00%
68,00%
70,00%
72,00%
74,00%
76,00%
78,00%
80,00%
82,00%
84,00%
86,00%
88,00%
90,00%
92,00%
94,00%
96,00%
98,00%
100,00%

Em seguida.....

B) ESTADO DE CONSERVAÇÃO = M2 DE CONSTRUÇÃO (1)

Achando a vida útil, vamos agora encontrar o estado de conservação baseado nas informações da tabela 1.

DEPRECIAÇÃO ( E )  tabela 1= Reparos simples

Nesta tabela é que definimos o estado de conservação do imóvel em que pode ser de ótimo a sem valor.

TABELA 1

Critério de Heideck
Tabela de Ross/Heideck –  Depreciação Física - Fator K
Estado de Conservação	Condições Físicas	Classificação	Coeficiente E%
A	NOVO - NÃO SOFREU NEM NECESSITA DE REPAROS. Com até seis meses de uso e sem danos. Não sofreu nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa	O -------- Ótimo	0,00%
B	ENTRE NOVO E REGULAR - apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência	MB ------ Muito bom	0,32%
C	REGULAR - requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto de serviço de recuperação ou de restauração recente deixou em condições próximas ao de novo.  Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para manter em boas condições de uso/aparência. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.	B --------- Bom	2,52%
D	ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES. Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou recuperação recente. Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais.  Pode requerer mão de obra especializada com uso de instrumentos especiais. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura externa e interna.	I ------ Intermediário	8,09%
E	REPAROS SIMPLES - Requer reparações simples. Requer intervenções em pontos localizados ou em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais. Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a operação e a funcionalidade. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.	R --------- Regular	18,10%
F	ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES. Requer intervenções generalizadas na maior parte ou com profundidades em peças ou componentes específicos sob pena de comprometimento iminente de operação e segurança. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.	D --------- Deficiente	33,20%
G	REPAROS IMPORTANTES - requer reparações importantes. Requer intervenções generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutura. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos compartimentos. Substituição ou reparações importantes na impermeabilização ou no telhado.	M --------- Mau	52,60%
H	ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR. Restauração total de elementos ou peças importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição. Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.	MM ------ Muito mau	75,20%
I	SEM VALOR - valor de demolição residual. Máquina/equipamento em estado de demolição. Sem condição de operação ou uso.	DM ------ Demolição	100,00%

Definido a Idade em % de vida (24,00%) e o ESTADO DE CONSERVAÇÃO (letra E) chegaremos ao percentual final de 30,30%

Tendo encontrado o R$ atual (tabela CUB) R$ 187.269,65 – 30,30% (depreciação) = chegamos ao valor de: R$ 130.526,95 da área construída.

RESUMO DOS COEFICIENTES:

TABELA 2

IDADE EM % DE VIDA	ESTADO DE CONSERVAÇÃO – Fator K
	A	B	C	D	E	F	G	H
2,00%	1,02	1,05	3,51	9,03	18,90	39,30	53,10	75,40
4,00%	2,08	2,11	4,55	10,00	19,80	34,60	53,60	75,70
6,00%	3,18	3,21	5,62	11,00	20,70	35,30	54,10	76,00
8,00%	4,32	4,35	6,73	12,10	21,60	36,10	54,60	76,30
10,00%	5,50	5,53	7,88	13,20	22,60	36,90	55,20	76,60
12,00%	6,72	6,75	9,07	14,30	23,60	37,70	55,80	76,90
14,00%	7,98	8,01	10,30	15,40	24,60	38,50	56,40	77,20
16,00%	9,28	9,31	11,60	16,60	25,70	39,40	57,00	77,50
18,00%	10,60	10,60	12,90	17,80	26,80	40,30	57,60	77,80
20,00%	12,00	12,00	14,20	19,10	27,90	41,80	58,30	78,20
22,00%	13,40	13,40	15,60	20,40	29,10	42,20	59,00	78,50
24,00%	14,90	14,90	17,00	21,80	30,30	43,10	59,60	78,90
26,00%	16,40	16,40	18,50	23,10	31,50	44,10	60,40	79,30
28,00%	17,90	17,90	20,00	24,60	32,80	45,20	61,10	79,60
30,00%	19,50	19,50	21,50	26,00	34,10	46,20	61,80	80,00
32,00%	21,10	21,10	23,10	27,50	35,40	47,30	62,60	80,40
34,00%	22,80	22,80	24,70	29,00	36,80	48,40	63,40	80,80
36,00%	24,50	24,50	26,40	30,50	38,10	49,50	64,20	81,30
38,00%	26,20	26,20	28,10	32,20	39,60	50,70	65,00	81,70
40,00%	28,80	28,80	29,90	33,80	41,00	51,90	65,90	82,10
42,00%	29,90	29,80	31,60	35,50	42,50	53,10	66,70	82,60
44,00%	31,70	31,70	33,40	37,20	44,00	54,40	67,60	83,10
46,00%	33,60	33,60	35,20	38,90	45,60	55,60	68,50	83,50
48,00%	35,60	35,50	37,10	40,70	47,20	56,90	69,40	84,00
50,00%	37,50	37,50	39,10	42,60	48,80	58,20	70,40	84,50
52,00%	39,50	39,50	41,90	44,00	50,50	59,60	71,30	85,00
54,00%	41,60	41,60	43,00	46,30	52,10	61,00	72,30	85,50
56,00%	43,70	43,70	45,10	48,20	53,90	62,40	73,30	86,00
58,00%	45,80	45,80	47,20	50,20	55,60	63,80	74,30	86,60
60,00%	48,80	48,80	49,30	52,20	57,40	65,30	75,30	87,10
62,00%	50,20	50,20	51,50	54,20	59,20	66,70	75,40	87,70
64,00%	52,50	52,50	53,70	56,30	61,10	68,30	77,50	88,20
66,00%	54,80	54,80	55,90	58,40	69,00	69,80	78,60	88,80
68,00%	57,10	57,10	58,20	60,60	64,90	71,40	79,70	89,40
70,00%	59,50	59,50	60,50	62,80	66,80	72,90	80,80	90,40
72,00%	62,20	62,20	62,90	65,00	68,80	74,60	81,90	90,90
74,00%	64,40	64,40	65,30	67,30	70,80	76,20	83,10	91,20
76,00%	66,90	66,90	67,70	69,60	72,90	77,90	84,30	91,80
78,00%	69,40	69,40	72,20	71,90	74,90	89,60	85,50	92,40
80,00%	72,00	72,00	72,70	74,30	77,10	81,30	86,70	93,10
82,00%	74,60	74,60	75,30	76,70	79,20	83,00	88,00	93,70
84,00%	77,30	77,30	77,80	79,10	81,40	84,50	89,20	94,40
86,00%	80,00	80,00	80,50	81,60	83,60	86,60	90,50	95,00
88,00%	82,70	82,70	83,20	84,10	85,80	88,50	91,80	95,70
90,00%	85,50	85,50	85,90	86,70	88,10	90,30	93,10	96,40
92,00%	88,30	88,30	88,60	89,30	90,40	92,20	94,50	97,10
94,00%	91,20	91,20	91,40	91,90	92,80	94,10	95,80	97,80
96,00%	94,10	94,10	94,20	94,60	95,10	96,00	97,20	98,50
98,00%	97,00	97,00	97,10	97,30	97,60	98,00	98,00	99,80
100,00%	100,00	100,00	100,0	100,00	100,00	100,0	100,0	100,0

==========

4º Passo – Encontrando o preço do m2 construído vamos definir seus valores e aplicarmos no preço total do imóvel

Considerando o campo de arbítrio = 15%: Custo do m2 da obra em:

Valor mínimo = R$ 110.947,91 construção

Valor médio = R$ 120.737,43 construção

Valor máximo = R$ 130.526,95 construção

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5º Passo - PREÇO DO IMÓVEL

Determinação do valor preliminar para o imóvel = (VALOR DA CONSTRUÇÃO + TERRENO)

R$ Mínimo: R$ 326.197,91* = (215.250,00 + 110.947,91) = (R$ Terreno +  R$ Mínimo)

R$ Médio: R$ 335.987,43* = (R$ Max. + R$ Mínimo : 2)
R$ Máximo: R$ 345.776,95* = (215.250,00 + 130.526,95) (R$ Terreno + R$ Máx.)

*Não incluso encargos de comercialização por terceiros

** Considerado o campo de arbítrio (15%).

Ou se preferir, após chegar aos valores finais você subtrai pelas melhorias que serão necessárias no imóvel.

Exemplo: R$ 345.776,95 – (Menos)

a) Custo das janelas que serão removidas e colocadas as novas,
b) Reformas necessárias, e assim por diante....

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2º  EXEMPLO:

Considerando uma depreciação ainda maior - Entre reparos simples e importantes (letra F) reparos simples e importantes

IDADE EM % DE VIDA	A	B	C	D	E	F	G	H
24,00%	14,90	14,90	17,00	21,80	30,30	43,10	59,60	78,90

102,00M2 (Área Construída) x 1.412,29 (R$ CUB/atual) = 144.053,58 + 30% (BDI- benefícios e despesas indiretas) = total R$ 187.269,65*
Padrão R1 - Normal

FATOR DE DEPRECIAÇÃO ( F ) = 43,10% - Considerando que o imóvel já possui 15 anos de uso

R$ 187.269,65 – 43,10% = R$ 106.556,44*

Considerando o campo de arbítrio = 15%: Custo do m2 da obra em:

Valor Mínimo = R$ 90.572,98* construção

Valor Médio = R$ 98.564,71* construção

Valor Máximo = R$ 106.556,44* construção

PREÇO DO IMÓVEL

Determinação do valor preliminar para o imóvel = (CONSTRUÇÃO + TERRENO)
R$ Máximo: R$ 321.806,44* = (215.250,00 + 106.556,44) (R$ Terreno + R$ Máximo)
R$ Médio: R$ 313.814,71* = (R$ Max. + R$ Mínimo : 2)
R$ Mínimo: R$ 305.822,98* = (215.250,00 + 90.572,98) = (R$ Terreno +  R$ Mínimo)
*não considerado custo de comercialização por terceiros
** Deverá ser considerado o campo de arbítrio (15%).

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3º  EXEMPLO:

 IMÓVEL COM 60 ANOS – ESTADO DE CONSERVAÇÃO (F) -
Casa de alvenaria – R1
Terreno: 620m2 – Valor médio do terreno R$ 750,00m2 = 465.000,00
Construída: 260m2
Local: Centro
Considerando uma depreciação ainda maior - Entre reparos simples e importantes (F)

CASAS DE ALVENARIA	65 anos
CASAS DE MADEIRA	45 anos

65 anos ------------------------ 100

60 anos de vida útil --------- x

65.x = 100 x 60 = 6.000

x = 6.000 : 65 = 92,37% (arredonda-se p/ 94%) = idade em % de vida

IDADE EM % DE VIDA	A	B	C	D	E	F	G	H
94,00%	91,20	91,20	91,40	91,90	92,80	94,10	95,80	97,80

260,00m2 (área construída) x R$ 1.412,29 (R$ CUB/atual) = R$ 367.195,40 + 30% (DBI) = R$ 477.354,02*

FATOR DE DEPRECIAÇÃO ( F ) = 94,10% - Considerando que o imóvel já possui 60 anos de uso

R$ 477.354,02 – 94,10% = R$ 28.163,89*

Considerando o campo de arbítrio = 15%: Custo do m2 da obra em:

Valor Mínimo = R$ 23.939,30* construção

Valor Médio = R$ 26.051,60* construção

Valor Máximo = R$ 28.163,89* construção

PREÇO DO IMÓVEL

Determinação do valor preliminar para o imóvel = (CONSTRUÇÃO + TERRENO)
R$ Máximo: R$ 493.163,89* = (465.000,00 + 28.163,89) (R$ Terreno + R$ Máximo)
R$ Médio: R$ 491.051,59* = (R$ Max. + R$ Mínimo : 2)
R$ Mínimo: R$ 488.939,30* = (465.000,00 + 23.939,30) = (R$ Terreno +  R$ Mínimo)
*não considerado custo de comercialização por terceiros
** Deverá ser considerado o campo de arbítrio (15%).

>>>> R$ APARTAMENTOS <<<<

INFORMAÇÕES E BASE PARA CÁLCULO:

Tipo: Apartamento

Idade Atual: 15 anos

Vida Útil: 60 anos

Fator de Depreciação: Letra ( D ) - Entre regular e reparos simples – TABELA 1

Localização: Centro

Área total Construída: 90 m2

Valor Anunciado: R$ 230.000,00

APARTAMENTOS	60 anos
CASAS DE ALVENARIA	65 anos

A) IDADE EM % DE VIDA (X)

Para chegarmos a IDADE EM % DE VIDA aplica-se a regra de três simples

60 anos --------- 100

15 anos --------- x

60.x = 100 x 15 = 1.500

X = 1.500 : 60 = 25% (arredonda-se para 26%)

TABELA 1

Critério de Heideck
Estado de Conservação	Condições Físicas	Classificação	Coeficiente E %
A	Novo - não sofreu nem necessita de reparos.	O -------- Ótimo	0,00%
B	Entre novo e regular -	MB ------ Muito bom	0,32%
C	Regular - requer ou recebeu reparos pequenos.	B --------- Bom	2,52%
D	Entre regular e reparos simples	I ------ Intermediário	8,09%
E	Reparos simples - Requer reparações simples.	R --------- Regular	18,10%
F	Entre reparos simples e importantes	D --------- Deficiente	33,20%
G	Reparos importantes - requer reparações importantes.	M --------- Mau	52,60%
H	Entre reparos importantes e sem valor	MM ------ Muito mau	75,20%
I	Sem valor - valor de demolição residual.	DM ------ Demolição	100,00%

TABELA 2

IDADE EM % DE VIDA	ESTADO DE CONSERVAÇÃO – fator K
	A	B	C	D	E	F	G	H
2,00%	1,02	1,05	3,51	9,03	18,90	39,30	53,10	75,40
4,00%	2,08	2,11	4,55	10,00	19,80	34,60	53,60	75,70
6,00%	3,18	3,21	5,62	11,00	20,70	35,30	54,10	76,00
8,00%	4,32	4,35	6,73	12,10	21,60	36,10	54,60	76,30
10,00%	5,50	5,53	7,88	13,20	22,60	36,90	55,20	76,60
12,00%	6,72	6,75	9,07	14,30	23,60	37,70	55,80	76,90
14,00%	7,98	8,01	10,30	15,40	24,60	38,50	56,40	77,20
16,00%	9,28	9,31	11,60	16,60	25,70	39,40	57,00	77,50
18,00%	10,60	10,60	12,90	17,80	26,80	40,30	57,60	77,80
20,00%	12,00	12,00	14,20	19,10	27,90	41,80	58,30	78,20
22,00%	13,40	13,40	15,60	20,40	29,10	42,20	59,00	78,50
24,00%	14,90	14,90	17,00	21,80	30,30	43,10	59,60	78,90
26,00%	16,40	16,40	18,50	23,10	31,50	44,10	60,40	79,30
28,00%	17,90	17,90	20,00	24,60	32,80	45,20	61,10	79,60
30,00%	19,50	19,50	21,50	26,00	34,10	46,20	61,80	80,00
32,00%	21,10	21,10	23,10	27,50	35,40	47,30	62,60	80,40
34,00%	22,80	22,80	24,70	29,00	36,80	48,40	63,40	80,80
36,00%	24,50	24,50	26,40	30,50	38,10	49,50	64,20	81,30
38,00%	26,20	26,20	28,10	32,20	39,60	50,70	65,00	81,70
40,00%	28,80	28,80	29,90	33,80	41,00	51,90	65,90	82,10
42,00%	29,90	29,80	31,60	35,50	42,50	53,10	66,70	82,60
44,00%	31,70	31,70	33,40	37,20	44,00	54,40	67,60	83,10
46,00%	33,60	33,60	35,20	38,90	45,60	55,60	68,50	83,50
48,00%	35,60	35,50	37,10	40,70	47,20	56,90	69,40	84,00
50,00%	37,50	37,50	39,10	42,60	48,80	58,20	70,40	84,50
52,00%	39,50	39,50	41,90	44,00	50,50	59,60	71,30	85,00
54,00%	41,60	41,60	43,00	46,30	52,10	61,00	72,30	85,50
56,00%	43,70	43,70	45,10	48,20	53,90	62,40	73,30	86,00
58,00%	45,80	45,80	47,20	50,20	55,60	63,80	74,30	86,60
60,00%	48,80	48,80	49,30	52,20	57,40	65,30	75,30	87,10
62,00%	50,20	50,20	51,50	54,20	59,20	66,70	75,40	87,70
64,00%	52,50	52,50	53,70	56,30	61,10	68,30	77,50	88,20
66,00%	54,80	54,80	55,90	58,40	69,00	69,80	78,60	88,80
68,00%	57,10	57,10	58,20	60,60	64,90	71,40	79,70	89,40
70,00%	59,50	59,50	60,50	62,80	66,80	72,90	80,80	90,40
72,00%	62,20	62,20	62,90	65,00	68,80	74,60	81,90	90,90
74,00%	64,40	64,40	65,30	67,30	70,80	76,20	83,10	91,20
76,00%	66,90	66,90	67,70	69,60	72,90	77,90	84,30	91,80
78,00%	69,40	69,40	72,20	71,90	74,90	89,60	85,50	92,40
80,00%	72,00	72,00	72,70	74,30	77,10	81,30	86,70	93,10
82,00%	74,60	74,60	75,30	76,70	79,20	83,00	88,00	93,70
84,00%	77,30	77,30	77,80	79,10	81,40	84,50	89,20	94,40
86,00%	80,00	80,00	80,50	81,60	83,60	86,60	90,50	95,00
88,00%	82,70	82,70	83,20	84,10	85,80	88,50	91,80	95,70
90,00%	85,50	85,50	85,90	86,70	88,10	90,30	93,10	96,40
92,00%	88,30	88,30	88,60	89,30	90,40	92,20	94,50	97,10
94,00%	91,20	91,20	91,40	91,90	92,80	94,10	95,80	97,80
96,00%	94,10	94,10	94,20	94,60	95,10	96,00	97,20	98,50
98,00%	97,00	97,00	97,10	97,30	97,60	98,00	98,00	99,80
100,00%	100,00	100,00	100,0	100,00	100,00	100,0	100,0	100,0

Exemplo Comparativo:

Imóvel Novo x Imóvel usado

Para determinar o valor de um apartamento que em estado novo, sem uso, tenha o valor anunciado de R$ 230.000,00 ao seu que seja usado que contém as características similares com 15 anos e vida útil de 26%, com  estado de conservação “regular (D)” em 23,10% depreciação, você terá os seguintes cálculos.

INFORMAÇÕES E BASE PARA CÁLCULO:

Tipo: Apartamento

Idade Atual: 15 anos

Vida Útil: 60 anos

Estado de conservação: Letra ( D ) - Entre regular e reparos simples – TABELA 1

Localização: Centro

Área total Construída: 90 m2

Valor Anunciado: R$ 230.000,00

Vida útil: 26%

Fator de Depreciação: 23,10%

        

=============================

Se o único parâmetro comparativo for o de um imóvel similar, novo, podemos avaliá-lo em razão da idade do apartamento avaliando: 15 anos

Digamos que o imóvel similar, novo esteja sendo anunciado por R$ 230.000,00

Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, logo se aplica regra de três.

60 anos _____ 100%

15 anos _____ XXX%

(15x100) : 60 = 25 % VIDA ÚTIL (X)

(*) O percentual deve ser arredondado 26%.

Assim podemos afirmar que um apartamento com 15 anos, já atingiu 26% da vida útil.

A memória de cálculo para um imóvel usado é a seguinte:

Conservação condição física D (23,1% = Depreciação)

Vu = Vn x Cde

Vu = Valor do imóvel usado;

Vn = Valor do imóvel novo;

Cde = Coeficiente de depreciação.

Logo, supondo que um apto novo, similar, custe R$ 230.000,00 - o apartamento que estamos avaliando fica em R$ 176.870,00, ou seja, ( 230.000,00 -  23,1% = R$ 176.870,00)

R$ 176.870,00 – 10% encargos comercialização por terceiros = R$ 159.183,00

R$ Máximo – 159.183,00*     

R$ Médio – 147.244,275*

R$ Mínimo – 135.305,55*      

*não considerado custo de comercialização por terceiros

** Deverá ser considerado o campo de arbítrio (15%).

Ou se preferir

Por exemplo, caso você tenha que determinar o valor de um apartamento que em estado de novo, sem uso, tenha o valor de R$ 230.000,00, que o seu estado seja “regular (D)” e vida útil seja de 26%, você teria as seguintes memórias de cálculos:

I - MEMÓRIA DE CÁLCULO PARA CÁLCULO DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO (Cde)

- Convenções

Cde = coeficiente de depreciação

It = índice retirado da Tabela Ross-Heideck  para estado “ruim” e vida útil de “50%”

- Modelo

Cde = 100 – It

            100

- Cálculo

Cde = 100 – 23,1

               100

Cde = 0,769

II - MEMÓRIA DE CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL USADO (Vu)

- Convenções

Vu = valor do imóvel usado

Vn = valor do imóvel novo

Cde = coeficiente de depreciação

- Modelo

Vu = Vn x Cde

- Cálculo

Vu = 230.000,00 x 0,769

Vu = 176.870,00

(- 10%) encargos de comercialização = R$ 159.183,00

R$ Máximo – 159.183,00*     

R$ Médio – 147.244,275*

R$ Mínimo – 135.305,55*      

*não considerado encargos de comercialização por terceiros
** Deverá ser considerado o campo de arbítrio (15%).